원주민 재정착률이 50%도 채 안되는 현 재개발 사업은 원주민을 퇴출시키고 외부 투기인들의 돈벌이 수단이 되는 등 문제점을 낳고 있다.

이러한 문제점을 해소하기 위해 제시된 방법이 ‘순환정비 방식의 재개발(이하 순환재개발)’이다. 순환정비 방식은 재개발지 인근의 임대주택에 원주민을 이주시키고, 재개발 완료 후 돌아와 살게 하는 방식이다.
실례로 순환재개발을 채택한 난곡지구는 재정착률이 90%에 달했다. 이는 원주민의 토지에 공공기관인 주택공사가 재개발을 시행한 뒤, 주택공사는 재개발에 투입된 비용만 가져가고 분양을 통해 생긴 이익금은 원주민에게 배분했기 때문이다. 즉, 분양이익금 배분을 통한 보상금 증가는 원주민의 재정착률을 높이는데 기여하게 된 것이다.

한편, ‘환매조건부 분양제도’와 ‘토지임대부 분양제도’ 등도 주목된다. 이 두 제도는 높은 주택가격을 낮추기 위해 제안된 제도로, 실효를 거둘 시 분양가를 낮춤으로써 원주민 재정착을 용이하게 할 수 있다.

‘환매 조건부 분양제’는 주택공사나 지방자치단체 등 공공기관이 입주자에게 아파트를 싼값으로 분양하는 제도다. 이는 공공기관이 분양을 할 때 낮은 가격으로 분양가를 정하게 돼 현 시세의 60~70%로 가격을 낮출 수 있다. 단, 입주자가 집을 팔 때는 반드시 공공기관에 되팔아야한다. 이는 집을 사고 팔 때 생기는 시세 차익을 막기 위한 것이다.

‘토지임대부 분양’은 분양가에 땅값을 포함하지 않아 현 가격의 50%로 분양이 가능토록 하는 제도다. 이는 땅을 주택공사나 토지공사 등 공공기관이 소유해 임대하고, 아파트만 매각하는 방식을 통해 가능하다. 그러나 공공기관이 사업 초기에 토지를 매입해야 하므로 재정부담이 발생하고, 주민의 토지임대료 부담이 계속된다는 점이 문제로 지적된다.

그러나 ‘환매조건부 분양제’에 대해 열린우리당 의정연구센터가 주최로 지난달 19일 열린 정책토론회에서 박환용 경원대 교수는 “국민들이 자산 증식 등의 의미로 주택을 구입하고 있는 상황에서 되팔 때 공공기관에 반드시 되팔아야 하는 환매조건부 주택을 분양받으려 할지 의문”이라 비판했다. 또 ‘토지임대부 분양제’도 또 다른 투기 대상이 될 것이라는 지적을 받고 있기도 하다.

결국 이 두 안 모두 주택을 재산 증식의 수단으로 보는 국민들의 인식을 깨야하는 문제가 있다. 열린우리당 김태년 의원은 “대한민국이 오늘의 번영을 이룬 바탕에는 ‘공공에 의한 공급과 관리’가 큰 요인으로 작용한다”며 “공공의 개입을 통해, 주택을 재산증식 수단으로 보는 현재의 인식을 바꿔 나가는 것이 중요하다”고 정부의 개입 및 주택에 관한 의식전환이 필요함을 주장했다.